Immobilien : die 8 städte où investieren

Vor -, immobilien -, das war einfach. Zwischen 1997 und 2008, die preise der steine sind ständig gestiegen und notiert fast jedes jahr ein zweistelliges wachstum. Die meisten von denen, die investiert haben, während dieser zeit, in den neuen oder in den alten, freuen sich. Auch wenn die erträge aus vermietung und sich tamp aufgrund der erhöhung der steuerlast und der erhöhte aufwand für eigentumswohnung, die wertsteigerung ihrer immobilie anlaß für ihre investition.

Zwischen 1998 und 2013, immobilien, mit einer rendite von 10,1 % pro jahr, erwies sich als kostengünstiger ist, als andere anlagen, seien es aktien (+ 4,9 %) oder obligationen (+ 3,7 %), nach den berechnungen des Instituts der spar-immobilien-und grundbesitz (IEIF). « In den letzten zehn jahren, die leistung einer wohnung sogar 11,7% (Marseille) und 13 % in Lyon », sagt Guy Marty, geschäftsführer der IEIF.

Aber, seit 2008 ist alles komplizierter geworden. Nach einigen jahren des zögerns, immobilien sind eingetragen in einer konjunkturschwäche könnte lange dauern. Die anleger können somit nicht mehr zu rechnen, dass sich ein mehrwert für den weiterverkauf. « Sie müssen sich konzentrieren auf die mietrendite », empfiehlt Gilles Etienne, associate director bei Cyrus Rat. Versuchen navigieren zwischen zwei klippen.

In den teuersten hotels in Paris und an der Côte d ‚ Azur, sie sind sicher zu finden, mieter, sondern erhalten einen nettogewinn von mehr als 3% ein wagnis ist. Was für viele ist unzureichend, um die risiken einer investition (beschädigung des gutes, mieter, die nicht zahlen…).

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im gegenteil, eine höhere rendite anzustreben, wetten auf einen bereich an der peripherie einer stadt in der provinz, weit weg von einem job-pool garantiert die existenz einer nachfrage miete zahlungsunfähig, kann sich als gefährlich.

Die bittere erinnerung des gesetzes Robien

In den jahren 2000, investoren, nachdem er den verlockungen des gesetzes Robien in Toulouse, Saint-Etienne, Narbonne, Perpignan und Carcassonne, behalten eine bittere erinnerung : bei der steuerbefreiung, die misstöne vorhanden sind. Die zonierung der geräte, die folgen haben (Scellier und Duflot) wurden überarbeitet und die letzte fassung, die Pinel, scheint nicht mehr dazu führen, unangemessene risiken.

in der zeit der big data, wie zu wählen der ideale ort, um zu investieren ? Die verwendung von vielen zusammengestellten daten des Insee erleichtert die aufgabe der investoren : preise, einkommen, struktur für familien, verteilung des wohnungsbestandes nach zimmerzahl, leerstandsquote, soziologische profil der einwohner… « So viele informationen, die es ermöglichen, sich einen ersten einblick in die realität der nachfrage miete in einer stadt », sagt Herr Etienne.

Meilleursagents.com wurde die erste seite so klar diese daten. Andere haben es nachgemacht. Im januar, unter Côte d ‚ Azur und der nationale Verband der immobilienwirtschaft (FNAIM) hat einen ähnlichen service auf ihrer website Fnaim06.fr in form von interaktiven karte für den zugang zu einem panel-daten noch größer, einschließlich der zeiten für die errichtung der gebäude und der umschlagshäufigkeit der waren.

Der saldo demographischen daten, der vorrangig

kann Ein anleger abgeschreckt durch die masse der zur verfügung stehenden daten. Welche sind die wichtigsten ? « Die demografie ist von größter bedeutung, antwortet Fabrice Abraham, vorsitzender des netzwerk von immobilienmaklern Guy Hoquet. Wenn die zahl der einwohner steigt nicht, es gibt keine notwendigkeit, neue wohnungen. » Genauer gesagt, der wanderungssaldo ermöglicht die messung tatsächlich die attraktivität der agglomeration.

städte wie Nantes, Montpellier, Toulouse oder Bordeaux gewonnen haben viele menschen im laufe der letzten zehn jahre, was dotierten preise und mieten. « Der großraum toulouse gewinnt zwischen 10 000 und 12 000 menschen jedes jahr. Und Bordeaux folgt der gleichen bewegung », erklärt Laurent Asty, leiter wohnimmobilien bei Primonial.

Die struktur des wohnungsbestandes ist auch zu studieren. Auch wenn die idee nicht politisch korrekt ist, ist der anteil des sozialen wohnungsbaus muss berücksichtigt werden. « Über 30 prozent, die mieten im privaten sektor haben die tendenz, sich ausrichten auf die mieten der SOZIALWOHNUNGEN und kommen nicht voran. In diesen gebieten, die leerstände sind höher als anderswo, da die mieter nicht bleiben », erklärt Emmanuel Ducasse, direktor des studiums Crédit foncier.

Für eine erste vorstellung von der zahlungsfähigkeit der nachfrage miete, muss man berücksichtigen, einkommen der privaten haushalte und die arbeitslosenquote, soweit daten verfügbar sind, auf der website des Insee. Eine solche prüfung wird sichergestellt, dass die bevölkerung in Marseille, wo die durchschnittlichen nettoeinkommens sagte überstieg knapp 22 000 euro im jahr 2011 und in denen die arbeitslosenquote beträgt 18 %, weniger solvente, dass in Paris (40 € 700, – und 11,6 %). Auch wenn die mieten sind dort zwei mal billiger als in der hauptstadt, das risiko für die nichteinlösung höher.

Weiteres kriterium zu betrachten, die leerstandsquote. Einige städte gibt, die einen hohen anteil von wohnungen leer, was sich negativ auf die preise der ferienwohnungen. Der fall von Vichy, die insgesamt 4 700 wohnungen leer, also 22% seinem park ist ein beispiel, aber es ist bei weitem isoliert werden. Avignon (14,3 %), Erfurt (13,6 %), Béziers (16,7 %) und sogar Nizza (12,8 %) stehen vor dem gleichen phänomen.

Ein ansatz pro viertel unerlässlich

dagegen ist die anwesenheit einer großen zahl von studierenden ist ein positives signal, synonym für die hohe nachfrage für kleine flächen, die zusammen mehr als die hälfte der immobilien zu mieten. Die immobilienmärkte von Toulouse, Montpellier und Rennes profitieren. Aber die anwesenheit von studenten nicht dope wirklich die langfristigen preise, wenn sie siedelten sich in der stadt. « Das ist nicht der fall in Grenoble und Clermont-Ferrand, wo die meisten nicht halt macht », erklärt Herr Ducasse.

füllen sie alle diese daten haben wir versucht, zu erkennen, unter den städten mit mehr als 100 000 einwohner bevölkerungswachstum, diejenigen, die die größten vorteile für die anleger. Ihre rentabilität brutto (vor abzug der steuern und lasten des gemeinschaftseigentums) wird von 4,78% in Lyon bis 6,61 % in Montpellier.

Wertvolle, diese analysen, die in der ganzen stadt bieten jedoch nur einen blick aus dem flugzeug, wenn ein ansatz, der nachbarschaft oder durch straße, ist unerlässlich. « Man kann eine gute oder eine schlechte sache in einer stadt », erinnert sich Jean-François Buet, präsident der FNAIM. Mit oder ohne daten, es darf nie vergessen werden, die grundregeln für ein erfolgreiches investment : die investition in einen ort, den man kennt, sich bewegen, um zu studieren gebiet, bevor sie kaufen, konzentrieren sie sich nicht auf die steuer-und, vor allem, niemals hetzen.

Es ist auch wichtig, sich zu informieren, beim rathaus, um sich über die projekte der stadtentwicklung. « Man muss wissen, wo befinden sich die zukünftigen verkehr, die großen öffentlichen einrichtungen, den bürobereichen… », betont Dionysius Brunel, präsident der nationalen Kammer der eigentümer (CHDP). Das beispiel von Bordeaux, der sich noch immer als die « Schöne schlafende » vor zehn jahren wurde geweckt durch bürgermeister Alain Juppé, ist der beste beweis dafür.

Ende 2014 CHDP hat eine studie durchgeführt, um herauszufinden, die besten städte, in denen investitionen mietwohnungen. Seine schlussfolgerungen sind zu ziehen ? Nantes, Straßburg, Lyon und Bordeaux sind die attraktivsten städten. Wenn sie sind auf einem guten platz in unserer auswahl, ist kein zufall.

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